토지거래허가제 2025 핵심 정리

토지거래허가제, 지금 왜 다시 주목받나요?

토지거래허가제는 특정 구역에서 토지(주택 포함) 거래 전에 관청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 2025년 10월 15일 정부 대책 이후 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 확대되고, 10월 20일부터는 아파트 및 동일 단지 내 연립·다세대까지 토지거래허가구역이 크게 넓어졌습니다. 실거주 의무(통상 2년)와 강화된 대출 규정이 동시에 적용되면서, 매수의 관문이 ‘허가’로 바뀐 셈이죠.

이 글은 토지거래허가제의 개념부터 최신 지정 범위, 허가 절차·서류, 실거주의무, 대출·세제 변화, 자주 틀리는 포인트와 체크리스트까지 실전 중심으로 정리했습니다. 각종 수치와 절차는 서울시/정부24/지자체·국토부 공식 페이지를 바탕으로 확인해 반영했습니다.

토지거래허가제 한눈에 보기

허가구역에서 소유권·지상권 등의 이전 또는 설정 계약(예약 포함)을 체결하려면, 시장·군수·구청장의 허가가 필요합니다. 신청일로부터 최대 15일 내 허가증이 교부되고, 허가받은 목적대로 실제 이용해야 합니다. 무허가 계약은 원칙적으로 효력이 없고, 위반 시 이행강제금 등 제재가 뒤따릅니다.

허가 후에는 주거용 2년 실거주(자기거주/자기경영) 의무가 일반적입니다. 임대 목적의 매수(갭투자)는 사실상 불가합니다. 취득일부터 이용의무가 발생하며, 목적 외 사용이나 기한 미이행 시 허가 취소·이행강제금 부과가 가능합니다.

2025년 10·15 대책으로 뭐가 달라졌나요?

① 지정 확대 — 10월 16일부터 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역으로 확대되었습니다. 이어 10월 20일부터는 서울 전역과 해당 지역의 아파트 및 동일 단지 내 연립·다세대까지 토지거래허가구역으로 신규 지정되어 거래 전 허가·2년 실거주가 함께 적용됩니다.

② 대출 관리 — 규제지역 무주택자(및 처분조건 1주택)의 LTV 상한 40%(9·7 후속), 고가주택 주담대 한도 캡 신설(15~25억: 4억, 25억 초과: 2억) 등이 병행됩니다. 금리 인하 기대 속 과열을 선제적으로 차단하겠다는 취지입니다.

③ 집행·관리 — 허가일 후 통상 4개월 내 잔금·등기, 취득 즉시 이용의무 시작 등 실무 기준이 명확해졌고, 불법·위장거래 차단을 위한 감독 강화가 예고되었습니다.

지정 범위: 서울 전역 + 경기 12개 지역 (요약)

정부 발표에 따라 서울 25개 자치구 전역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정되었고, 경기도는 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양(동안)·용인(수지)·의왕·하남 등 12개 지역이 함께 지정되었습니다. 허가구역 효력은 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일로 공표되었습니다(연장 가능성 열림).

세부 지정 경계나 추가 지정·해제는 수시로 변동될 수 있으므로, 최신 공고문과 지정현황 페이지를 확인하세요.

허가 절차 & 준비서류 — 실전 가이드

절차(요약)

1. 매수·매도 조건 합의 → 허가신청(정부24 온라인/관할 구청 방문·우편)
2. 서류 심사(필요 시 현장 확인) → 허가증 교부(최대 15일)
3. 허가서 조건대로 계약·잔금·등기 진행(통상 4개월 내 실무 처리)
4. 취득 즉시 2년 실거주(주거) 등 이용의무 시작 → 사후 점검

필수 서류(예시)

• 토지거래계약허가신청서(매도·매수 공동 작성)
• 토지이용계획서(주거·자기거주 계획 등)
• 토지취득자금조달계획서(공동 매수 시 각 1부)
• 행정정보공동이용 동의서, 주민등록등본·가족관계증명서 등
• 세입자 있는 경우 임대차계약 종료 확인서 등 소명자료

허가 전 계약은 원칙적으로 무효입니다. 신청·기재 내용은 사실대로 작성해야 하며, 위장전입·허위계획 등은 형사·행정 제재가 따를 수 있습니다.

실거주의무 2년: 세입자 있는 집은 가능한가요?

원칙은 취득 즉시 2년 실거주입니다. 기존 임대차가 남아 있으면 의무를 충족하기 어려워 허가가 곤란합니다. 다만 잔금·등기 이전에 임대차가 종료되고, 묵시적 갱신이 아닌 것이 서류로 명확하면 예외적으로 허가된 사례가 있습니다. 실제로 각 구청 공지에서도 입주시기·서류에 대한 실무 기준을 안내하고 있으니, 계약 구조를 허가 일정에 맞춰 설계하세요.

허가 후 이용의무는 취득일(등기일)부터 발생합니다. 목적 외 사용·입주 지연·허위전입 등은 허가취소·이행강제금 부과로 이어질 수 있으니 유의하세요.

규제지역 대출: LTV 40% + 가격대별 한도 캡

9·7 이후 후속조치로 규제지역의 무주택자(및 처분조건 1주택) LTV 상한은 40%로 강화되었습니다. 여기에 10·15 대책으로 주담대 한도 캡이 추가되어 수도권·규제지역 주택 매입 시 시가 15~25억 원은 최대 4억, 25억 초과는 최대 2억까지만 가능합니다. 전세대출·신용대출과의 동시 활용에도 제약이 커졌고, 사업자 대출을 통한 우회도 제한됩니다.

예시) 20억 아파트를 규제지역에서 매수한다면 LTV 40%로는 8억이지만, 한도 캡 4억이 우선 적용되어 실제 대출 가능액은 4억으로 제한됩니다.

위반하면? — 무효·과태료·이행강제금까지

허가 없이 체결한 계약은 원칙적으로 무효입니다. 허가 조건 불이행·목적 외 사용 시에는 허가 취소 및 과태료·이행강제금이 부과될 수 있습니다. 행정정보 연계로 위장전입·허위서류 제출도 적발 시 형사·행정 제재 대상이 될 수 있으니, 처음부터 요건을 정확히 맞추는 것이 최선입니다.

자주 발생하는 실수

허가 전 계약금 지급·특약 누락, 임대차 종료 시점 불명확, 가족 전입 계획 부실, 허가조건과 다른 구조변경/용도변경 등

허가 전 마지막 체크리스트 10

1. 거래 대상이 허가 면적 초과인지
2. 지정 현황 최신 공고 확인
3. 세대 기준 실거주 2년 계획 수립
4. 세입자 계약 종료일·명도 일정 명확화
5. 자금조달계획서·증빙 준비(증빙 생략 가능 항목도 확인)
6. 허가일→잔금·등기 타임라인 설정(통상 4개월 내)
7. LTV 40% + 한도 캡으로 대출 가용액 재산출
8. 허가 조건 문구 꼼꼼히 검토(특약 반영)
9. 허가 후 용도변경 제한 여부 파악
10. 불허 시 대안 시나리오(재신청·지역 변경) 준비

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 허가 처리기간은?

신청서 접수 후 최대 15일 이내(업무일 기준) 허가증이 교부됩니다. 복잡한 사안은 현장확인 등으로 다소 늘 수 있습니다.

Q. 1주택자가 매수 가능한가요?

원칙적으론 기존주택 처분 조건 등 특수 사유로 가능하나, 실거주 입증이 매우 엄격합니다. 현실적으로 무주택 실수요 중심으로 보세요.

Q. 허가 전에 계약금부터 주면?

허가 전 계약은 무효가 원칙입니다. 특약으로 ‘허가 불허 시 계약 무효·전액 환불’ 등을 명시하더라도, 허가 후에 계약하는 게 안전합니다.

Q. 전세를 끼고 사는 갭투자는?

불가합니다. 2년 실거주 의무로 원천 차단됩니다.

Q. 이용목적 변경은 가능?

별도 이용목적 변경허가 절차가 필요합니다. 농지·임야는 농지법·산지관리법 등 개별법 허가·신고가 선행돼야 합니다.

정리: 지금은 ‘허가·실거주·현금력’의 시대

토지거래허가제는 투기 수요를 차단하고 실수요 중심으로 재편하려는 강한 신호입니다. 허가를 먼저 받고, 2년 실거주를 채우며, LTV 40% + 한도 캡에 맞춘 자금계획을 세우는 것이 핵심입니다. 절차가 번거롭지만, 준비만 잘하면 불확실성을 크게 줄일 수 있습니다. 아래 공식 경로로 신청·안내·지정현황을 수시로 확인하세요.